原标题：现金流平衡点和盈亏平衡点；酒店投资的特点

案例分析：中国内地香格里拉酒店2018年上半年净利润上升9700%的原因。

2018年上半年，中国内地香格里拉酒店的净利润9.8百万美元、同比上升9700.00%。这么大的升幅是因为2017年上半年的净利润是0.1百万美元。再追溯以前，2016年上半年是亏损21.0万美元、2015年上半年是亏损34.3万美元。

中国内地香格里拉酒店净利润上升9700%的原因是因为同比的基数是盈亏平衡点。

一、酒店投资的特点

1、不动产投资是资产配置

酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

2、酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

3、酒店的两种平衡点：现金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润，盈亏平衡点后出现净利润。

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4、酒店投资包括资本金和银行贷款

（1）资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。

（2）酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。

酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

（3）酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。

5、酒店贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

二、中国内地香格里拉酒店最近4年上半年业绩比较

上半年/营业收入/净利润

（百万美元）

2015年/366.8/-34.3

2016年/363.7/-21.0

2017年/361.4/0.1

2018年/415.5/9.8

三、中国内地香格里拉酒店2018年上半年数据

平均房价132美元+8.20%

平均出租率65%+3.17%

每间可供房收入87美元+12.99%

营业收入415.5百万美元+14.97%

息税折旧摊销前利润141.6百万美元+18.20%

净利润9.8百万美元+9700.00%

四、中国内地在建香格里拉酒店一览

酒店地点名称/股权/客房数/公寓数/预计开业

舟山香格里拉/100%/204间/—/2019年

莆田香格里拉/40%/247间/7间/2021年

昆明盛贸饭店/45%/265间/—/2021年

昆明香格里拉/45%/81间/—/待定

郑州香格里拉/45%/211间/—/2022年

五、全球香格里拉102家酒店分类

79家拥有不动产（其中上海波特曼丽思卡尔顿酒店为30%股权）

3家租赁酒店

20家第三方拥有的酒店（中国内地5家：常州2家，海口、苏州、义乌各1家）

附：赵焕焱昨天在媒体发表观点：

【赵焕焱2018年在媒体发表观点194】2018年10月10日，《界面》郑萃颖在“携程跨界做酒店？新品牌丽呈是什么玩法”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

据华美酒店顾问赵焕焱提供的数据统计，2017年中国五星酒店利润总额65.57亿元，同比上升44.59%，行业的消费结构基本从依赖公务消费转变为正常的市场消费，走出了前些年政策变动的影响，五星级酒店的投资回报率也回到了2012年之前的水平。

【查看赵焕焱579篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。

【赵焕焱发表文章784篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至10月9日64篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点2036次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至10月10日194次。返回搜狐，查看更多